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各城市租售比排名,各大城市租售比排名
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投资小公寓收租哪个城市好?
首先我们要确认购房逻辑,投资无非是看以下几点核心因素
1、政策规划:哪里投资的资金多,速度快,哪里就能房价先行
2、旧改体量:周边是否具备可持续发展,旧改能否落地,是否存在开发商不愿意开发的情况
3、人口驱动:人养商业、商业养地、地养房价,有了人口基础就会供需失衡,需求的预期大于供应时,会造成价格的外溢。
4、产业结构:5000月薪的月薪怎么可能有5w的价格,区域的收入决定了未来发展的上限空间。
从内环来看,根据我们的需求只想关注南山和福田的地段。那么南头和西丽都属于价值洼地,但是南头的发展过于缓慢,因为留仙洞是16大规划之一,发展更加迅速。福田的公寓主要就是看地段罢了,不好升值的原因就是周边旧改无法实施,主要是开发商收到限价的影响开发旧改利润空间低,不愿意做市区,反而像南山有土地供给,就很容易进行开发了。
从中环来看,只有布吉和坂田是价值洼地,红山和宝中都有8-10w的价格。但是红山和宝中实质上都缺少了产业。而坂田作为科技园,未来通了10号线,加上低价格的优势,肯定会供需失衡。这时区域价格会进行反补,逐渐持平红山宝中的价格,所以未来还有很大的升值空间。
从外环来看,只有大运有较强的吸金能力,沙井、观澜都是工业园,就业人群基础低,地区农民房旧改进度慢。大运的主干道上已经全面动工了,而且龙岗地价便宜,***多,所以开发商也愿意主动获利开发。大运未来4年内会有4铁交汇、规划10所中外合资大学、20w就业的科技人群。
所以目前公寓的投资可以锁定为西丽片区、坂田片区、大运片区,稳定性的话西丽和坂田较强、租金回报率的话坂田和西丽更高,升值潜力大运更强,但是风险也大。所以可以考虑内环和外环双方面都考虑进去。
大部分的情况下,公寓都是商业用地,也就是并非普通性住宅,所以无论在居住型,产权年限,、水电费,公摊面积、以及交税上都是非常高的。
所以,其实投资公寓收租并不是一个好的选择,即使是一线城市和新一线城市,投资公寓都不值得,更别说二三四五线城市了。
第一,公寓的升值空间并没有住宅好,对于许多一线城市就是如此,而二三四五线城市更有可能面临着贬值;
第二,公寓的租金回报率没有商铺高,因为公寓的水电费比普通住宅贵,所以很难以很高的价格出租;
第三,公寓脱手非常困难,因为不能落户,没有学区房的概念,贷款利率和首付条件又比住宅高,***年限也仅有10年,而且还只能商用***,所以,往往很难有人接盘;
因此,投资公寓收租并不是一个好的选择,可能还是一笔“烂账”,不值得哦!想要收租,应该寻找优质的商铺投资,想要升值,应该选择一线或者新一线的住宅房产投资,公寓属于“四不像”类型。
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公寓因为二次交易税费高,加上商水商电一般无天然气以及户型的限制,指望房价同住宅一样的幅度上涨不现实,所以投资公寓主要考虑租金收益率,越高越好,回本时间越短越好。判断的标准是要远高于银行三五年期定存利息。因此,要重点考虑周边各项配套,以前交通和人口基数、流入情况,片区的供应量也要考虑,供大于求的不要买,否则租不起价。
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